沒有一個建案是完美的,人性中「隱惡揚善」的特點,在預售屋的銷售行為中也屢見不鮮。因此,與代銷公司或者建商自己的銷售部門打交道,罩子可得放亮點,很多時候業者並不是「故意騙你」,只是「沒告訴你」!

代銷業者只負責協助建商賣房子,與建商所簽的委託銷售契約結束就撤場,交屋時可能已找不到當初賣房子給你的業務代表,為了保障權益,寧可不厭其煩多想幾遍,也不要草率簽約。

買預售屋一定要把房子由看屋、付訂金、簽約、工程期、交屋、貸款、驗收,一直到順利搬進去住的這個過程,從頭到尾在腦海中實際演練一遍,把所有想到可能發生的問題都寫下來,向業務代表詢問清楚,千萬不要不好意思,而且切記,一定要將其口頭承諾白紙黑字載明,以保障自己的權益

 

1有時後低價廣告戶看得到吃不到

廣告戶通常座落在視野較差的低樓層,甚至看出去還有嫌惡設施,例如高壓電塔,或是採光較差、有暗房的戶別。在報紙廣告上打出看起來很便宜的「× 萬元起」,其實指的是廣告戶的價位,到現場時也會經常被告知已經售出了。

其實廣告戶的標價手法,是代銷業者的攬客招數,也是在你心目中建立價格底線的一種心理戰術。等你到了現場,業務代表會宣稱廣告戶已賣出,並接著介紹價位高一點的產品給你,以利展開銷售攻勢。

 

2接待中心不一定就是基地位置

 

最近台北縣南區有某大型個案剛蓋好交屋,卻有許多自住客將房子委託給房仲人員銷售,原因竟是這些客戶當初購買時,以為接待中心座落的大片空地就是將來房子座落的基地!

 

基地位置若位於深山、巷內,出入動線不理想,或周遭環境並不是太漂亮的時候,代銷公司會另尋他處興建接待中心,例如比較靠近主幹道、大馬路邊,有多餘的空地讓客戶停車之處。因此,進接待中心坐下來喝咖啡前的第一件事,就是要先問清楚「基地在哪裡!」

 

3鋼骨建材很誘人但不一定整幢都用鋼骨

 

921 大地震之後,許多個案紛紛訴求鋼骨建材,在代銷業者製作的廣告物上,經常可見「SRC結構」的字眼。但是有些個案只有在3樓以下使用SRC(鋼骨鋼筋混凝土),3 樓以上的房子都還只是RC(鋼筋混凝土),付訂金之前最好先問清楚。

 

建物外觀也常出現類似的情況,業者訴求「花崗岩精雕細琢」,但是只有在3 樓以下的基座外飾才貼掛花崗岩、大理石等高級石材,至於你家那一層的外牆,可能就只是山形磚、二丁掛等較為平價的壁材。

 

4浪漫中庭花園必須開放讓外界使用

 

中庭花園人人愛,可以散步、遛狗,供小朋友玩耍,但是有不少所謂的「中庭花園」其實是「開放空間」,是根據內政部「未實施容積管制地區綜合設計鼓勵辦法」、台北市土地使用分區管制規則中之「綜合設計放寬規則」而設置,簡要地說就是不能設置欄杆圍起來私有專用,必須開放給社區鄰里及社會大眾使用,否則就是違建。

 

想知道中庭花園是不是開放空間,可以找找看代銷公司提供的廣告DM、銷售說明書上有沒有註明「本建築物採開放空間設計建築」的字眼。

 

5雨遮面積過大可能是灌虛坪的警訊

 

建物的權狀登記,可分為主建物、附屬建物、公共設施等三大類。用來擋雨、下方可加裝花台的雨遮,可登記為附屬建物,或者不列入附屬建物的登記,視建商如何規畫而定。

 

由於登記在權狀的每1 坪都是用錢換來的,如果登記為附屬建物,面積愈大,等於在雨遮上要花愈多錢,因此,應向代銷業者問清楚雨遮是否列入附屬建物的登記。可向代銷業者索取欲購買戶別的藍曬圖,查看雨遮的位置以及大小。

 

6認識熟人或參加團購可拗些優惠

 

代銷公司與建商合作的模式有「包銷」和「純企畫」兩種,主要差別在於後者並不負責銷售率,價格的主導權在建商。至於包銷個案,在業務代表之上還有專案副理、專案經理、副主委、主委,以及代銷公司的總經理、老闆等,如果你認識的「層級」愈高,愈有機會爭取價格優惠。要不就是網路上有一些「招團購」的訊息,可以探詢你有興趣的個案是否也有人想買,加入團購行列。簽約前可再厚臉皮地向專案經理爭取一些價格或贈品上的優惠。

 

7別被現場熱絡成交氣氛迷惑

 

當銷控檯的麥克風陸續傳出「恭喜內湖的錢小姐訂購A 9樓」、「恭喜汐止的陳先生訂購B3 樓」,現場總是不斷響起一片熱烈掌聲與超high 的樂曲,其他看屋客戶肯定心中七上八下,擔心再猶豫就會搶不到了。

 

代銷業者通常會在假日舉辦特別活動,利用來客量大增,進行限量搶購。要想讓看屋客趕著下訂,就要用激將法,此起彼落的成交聲、掌聲、音樂聲,目的都在刺激看屋客戶的腎上腺素,碰到這種強銷手法時,建議可以跟著鼓掌、但是不用急著簽字,以免做出錯誤決定。

 

8合約有5天審閱期仔細研讀再下訂

 

公平會有一則案例,判決業者不應向消費者表示不給訂金就不能看買賣契約書。內政部規定契約審閱期至少5 日,應主動向代銷業者要求。

 

一旦簽約,就須擔負履約義務,反悔通常會被沒收訂金。確認棟別、樓層是否有誤,最重要的是建物權狀坪數、實際使用坪數及總價是否與認知有出入,並將銷售人員口頭承諾的事項載入合約,更不要隨意簽訂「自行雇工施工」的切結書,以免建商逃避責任。還有開工期限及取得使用執照期限,都要記載清楚。

 

9保留文宣品樣品屋拍照存證

 

竹北曾有某預售案的樣品屋內四處標明各種尺寸,包括樓層淨高、隔間牆的厚度,以及交屋時附贈的設備有哪些等等。原因是曾發生竹科的客戶以「與樣品屋不符」的理由集體拒絕交屋,造成建商極大的困擾。

 

法律站在保護消費權益的立場,將建商銷售的廣告物視同契約的一部分,因此,建商印製的廣告文宣品、樣品屋的格局,所提供的平面圖、透視圖、配置圖等等,都可視為合約的一部分,除了詢問清楚,更應保留起來,完工交屋後如果有問題,可作為佐證。

 

10 信託不代表拿得回自備款一定要專款專戶

 

代銷業者經常宣稱,個案已交由銀行或建築經理公司「信託管理」或「產權管理」,不必擔心建商蓋到一半倒了、跑了,但這並不保證萬一建商中途倒閉,會有銀行或建經公司找人接手完工。

 

信託的對象可包括土地、建物、起造人及購屋人繳交的自備款、完工履約信託等,如「預售屋價金信託」的範圍只有購屋人繳納的自備款。一定要確認信託是專款專戶,而且要載明是否有續建機制,或者價金返還保證,才能確保所謂的「信託」究竟保證到什麼程度。

 

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